경제 또는 사회의 구조나 현상 등을 설명하고 예측하여 문제의 해결 대안을 제시하는 이론이다.

다양한 계획 활동에 있어 필요로 하는 분야별 전문 지식에 관한 이론이다.

도시계획에서 실체적 이론이란 토지이용계획, 교통계획 등에 관한 이론이 된다.

계획이 추구하는 목표와 가치에 따라 계획안을 만들어내는 과정에 관한 공통적이고 일반적인 이론이다.